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从商铺的没落,看城市空间秩序的颠覆

发布日期:2020-04-22    作者:孙不熟     来源: 城市战争    编辑:徐嘉琳     点击:

因为做购房咨询,经常被问到的一个问题是,某某城市的商铺还能不能买?对此,我的回答一直是:商铺,别买,任何城市都别买


我们先不讲数据,先分享生活中的几个小见闻。


移动互联网出现后的这几年,我发现我的日常消费和临街商铺的关系越来越少了。比如我很喜欢的一个湖北菜馆,菜做得不错,但一般人找不到,因为它开在一个小区里,因为不沿街,那里几乎没有散客,基本上都是熟客,还有一些是通过团购网站找过来的。


我常去的一个理发店,是租住在一个公寓楼里,那里也几乎没有散客,基本上都是熟客,还有就是通过团购网站找过来的。不同于沿街的理发店,公寓的租金很低,老板的经营压力小,所以不要求店员搞推销,所以整个服务的过程是安静和友好的,而且价格比沿街理发店便宜。


还有,最近两年我发现我们小区的一些别墅多了许多生活气息,那些别墅因为入住率低,所以杂草丛生,接近废弃的状态,但最近两年发生了微妙的变化。原本荒废的别墅,现在变身为民宿、homeparty、小健身房、美容院、小茶馆、培训班、艺术工作室,业态非常的丰富,前来消费的顾客也基本上都是时髦男女。跟前面说的餐厅和理发店一样,这些小店几乎没有散客,完全靠熟客和团购网站导流。


看到没,沿街商铺的敌人,不仅仅是淘宝啊,还有公寓和住宅,而且后者的冲击更大。老实说,电商对商铺的冲击不大的,因为大部分沿街商铺还是体验经济业态的,真正对商铺形成毁灭性冲击的可能是公寓和住宅。


公寓和住宅为什么能打败沿街商铺?租金低是一方面,还有一个可能更重要的原因是,公寓和住宅可以提供更好的体验。沿街商铺的优势是人流量大,劣势是不能提供精准的、个性的、有情趣的服务,但公寓和住宅可以,它们的租金低,不需要很大的客流量也能生存,可以从容地为一小部分客户提供个性化服务,保持用户粘性。


所以,本文的中心思想是:移动互联网,从根本上改变了城市的空间秩序。


城市是有着严格的有空间秩序的,从宏观层面看,分为中心区、次中心区、外围区,从微观层面看,分为十字路口、沿街旺地、内街小巷。在移动互联网出现之前,你想开个铺面,必须得服从一个城市、一个片区的空间秩序,否则你的商铺就没有生意可做。


移动互联网出现之后,一下子打乱了这个经典的空间秩序,犄角旮旯的内街小巷里也可能会冒出一个生意爆棚的商店,核心区装修豪华的沿街铺面可能无人问津。从世界城市发展史的纬度看,这是一次伟大的空间平权!


城市的空间平权之后,会带来哪些显而易见的改变呢?城市会变得多中心,甚至去中心化,乃至碎片化,投资不动产的逻辑也随之发生变化:沿街商铺对传统空间秩序的依赖度最高,所以它率先没落;公寓的依赖度稍低一点,所以投资价值还在;住宅对传统空间秩序的依赖度最低,受移动互联网的冲击也最小,投资价值也最大。


说到这里,我想起向我咨询商铺的读者中,有相当一部分是吃过商铺的亏的,他们的普遍感受是,商铺最近5年,涨幅很小,而且租客流动性大,很难找到长租的店主。他们在微观层面的感受是正确的,这里随便挑几个城市的宏观数据:


这是高力国际统计的杭州购物中心商铺租金变动情况:


数据来源:高力国际


这是高力国际统计的上海购物中心商铺租金变动情况:

5D49

数据来源:高力国际


可以看到,上海和杭州都是非常欣欣向荣的城市,其商铺租金最近三年的整体走势是小幅下跌,远远跟不上住宅与公寓的行情。还有,之所以不是大幅下跌,那是因为选取的统计样本是购物中心商铺,如果统计的是普通沿街商铺,那数据只会更差。


未来,商铺的存在感和价值感会越来越低,特别是一些沿街商铺会变得可有可无,能优质运营的只有购物中心商铺。我暂时想不到那些租金昂贵、转手费惊人的临街商铺,除了开便利店、水果店和五金店,未来还能做点什么?



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