目前的城市更新其实除了老旧小区改造以外，更重要的是需要改变城市空间与重构城市发展模型。上一次城市空间全局性的模型改变是柯布西耶的“光辉城市”时代，它正与我们当前的城市形态相契合——单一功能的高层住宅，地块外围是道路，根据城市功能区进行分布。

柯布西耶当时正处于城市大发展、经济大发展阶段，同时也是建造技术得到大幅提升的时刻，城市发展模式需要完全颠覆与创新。“光辉城市”的模型不是因柯布西耶个人思想而产生，而是城市发展到了需要创新模型的临界点，是一个必然趋势。

现在，城市亦是处于一百年来发展模型重构的节点前夕，虽然大家还没有摸清楚未来城市清晰的愿景，但其实都在往某个方向发展，即智慧和技术在城市发展中扮演越来越突出和独特的角色。如果探索出这套城市发展模型，那城市更新就不是简单地改变小区形态，整个城区的形态都将会改变。当然这个转变不一定必然是物理和视觉上的，比如互联网技术对空间环境带来的影响，很有可能是外在形态没有发生颠覆性变化，但城市的根本模式已经被彻底颠覆。今天很多的城市更新忽略了大趋势，只着眼于局部，没有未来观。

城市更新被普遍当成政府投入、公益或者情怀，是一种投入，而不谈资本。这种情况不可持续，也没有按照今天的城市逻辑发展。城市本身就不是一个行政力量或者公益行为构建起来的事物，它天然的就是利益创造、分享、纠葛的地方，这种地方才会变得更加繁荣。

部分观点认为，经济发展到如今阶段，有些东西（例如城市更新）需要纯投入、纯公益。然而一旦存在这种逻辑，就会把社会上最大数量的参与主体排除在外，导致城市更新形成不了气候，丧失了其多样性。

探索未来城市模型构建，需要围绕核心话题和核心利益。例如，整治街道立面、街头公园、社区菜园等，是典型的围绕核心话题行动的逻辑。令人沮丧的是，目前很多政府机构、第三方组织在进行城市更新过程中，对于此类改造异常热衷，这并非否定对此类空间改造的价值，但这些都是“锦上添花”，是社区更新的初级形态，不是“雪中送炭”。“锦上添花”且长期不触及核心利益，是有问题的。

何为“核心”利益？即能够牵涉居民真正关心的切身利益的行为，因为这些行为通常可以激活、孵化所在城区新的市民网络关系。比如某些城市更新中把社区花园做的很漂亮，也让小朋友参与其中，还涉及到花园承包、看管等活动，但土地归根到底是公家的，对于土地的处理方式不需要经过居民的同意，在整个过程中无法真正让大家开展触及到个人自己利益、价值的讨论。

老城的更新不试图触及核心利益，往往难以对空间形成真正的影响，甚至适得其反。图为厦门沙坡尾。（摄影/崔国）

又比如电梯的安装，反而有可能触及个人利益，其中就需要探索社会治理方式的创新。因为有可能六七楼的住户非常欢迎，但一二楼的住户可能完全不想承担电梯的费用，这首先触及了居民的个人切身利益；同时，需要联络、协调，就可能探索出新的社区治理路径、模式。不难发现，一味地改造空间只会是一种美化行为，多数时候都不触及核心利益，无法形成可持续更新的市民基础机制，而这类核心问题才是为城区附加社会价值的关键。

关注公共空间具有标识性。城市更新中如果只做公共空间，或者一上来就喜欢改造传统意义上的公共空间，比如绿色花园、街道或社区中心等，看似很有公共价值，但并非如此。实际上，老城、社区是最不缺公共空间的地方，任何剩余空间都可能成为公共空间。

住宅楼间的空地成为大型麻将、棋牌“竞技场”。图为重庆磨房巷小区。（摄影/崔国）

莎伦·佐金（Sharon Zukin）强调，如今大都市中公共空间的“纯正性”特点在于“公民身份与国族认同的后社会规范”。若以前公共空间的标准是土地必须是公共的，管理、发生的事件也须是公共的，那么现在的标准变为即便土地是私人的，但是如果能够满足增强公民身份和国族认同的要求，也同属于优秀的公共空间。

欧美国家的一些广场属于私人所有，但这不妨碍它们成为城市最好的公共空间，例如纽约联合广场。因此，现今所讲的城市公共空间并不是根据其权属而定，而是根据居民是否可以享受他的生活方式和身份认同而定。按照此标准，老城中的住宅楼道、楼梯间、花园口甚至小区门口都是公共空间，而且现实情况也表明这样一些“剩余空间”成为社区居民聚会、跳广场舞等真实需求的主要场所，这些场所也同样有更新需求。

城市更新项目在聘请第三方组织运营的情况下，同时孵化一个本地机构组织继续运转，这才有其价值。目前很多第三方组织以“做项目”的逻辑参与城市更新，即提供更新治理服务，改造空间，并且收取服务费用；一旦第三方组织撤离，项目很快失灵，更新效果即刻褪色。比如某些道路的更新，在第三方组织离开后，项目品质大幅下降，单纯追求“网红”效果，成为所谓“打卡地”，但其背后运作逻辑已经完全脱离当地居民的自组织性。

2018年，《城市中国》在上海南翔举办的社区更新设计夏令营 便特别注重对当地居民认知、组织的孵化。设计竞赛并不是最主要的目标，关键是激活了社区居民。在竞赛后，社区业委会和居民一起优化设计方案，筹钱落实了廊道的建设工作，达到了实际的持续自我更新效果。

这一误区最为典型的案例是近期成为舆论热点的菜市场更新改造项目。第三方组织往往缺少金融、资本类人才，而大多为设计、建筑、社会学领域人才，这样的人员架构容易把更新做成公益或者空间项目，并且过度注重空间美学，并不注重品牌意识和探索商业运作模式。其误区在于，一方面使得第三方组织在自身行动中充满“无力感”；另一方面也使其自身运作、更新计划不可持续；最严重的，还有可能忽视城市中原本的运作逻辑，将原本好的、符合居民行为规律的空间，改造的不如以前，满足的只是设计师自己的臆想价值。

单就上海而言，以前的街道一级政府还承担了地方招商的经济职能。近年，随着政府减除了街道的此类职能要求，人们对街道、社区的理解更加囿于其居住、服务职能。设计类从业者普遍认为街道、社区首先具有甚至唯一具有的职能便是居住和社区服务职能，而忽视了其经济角色。这使得在城市这样一个本身具有强烈的经济属性的空间里，只讨论经济动力以外的事情，其结果可想而知。

我们大胆畅想，在城市某街道的更新中，若街道内管辖的所有商铺建立一套共同的关于城市更新的目标和守则（暂且搁置产权权属问题不谈），进行有目的的引导，这样就有可能在关乎社区切身利益的同时，构建起以经济利益、经济职能为核心的街道、社区、居民议事规则，甚或打造出政府特别喜闻乐见的某类特色商业街区。这种做法实际上把居委会（或其他层级的街道管理人员）变成了城市协调运营者角色，让社区凝聚力、自治力变得更强。这一模式与前几年上海规土局提出的社会治理创新诉求有相通之处，即通过空间的改造驱动社会治理创新，让居民真正参与到改造的过程中，从而达到社会居民自治的目的。

过去的城市更新过于粗放、宽松、重规模，忽略了小环境更新。如今则略显矫枉过正，人们又把局部的小环境更新就当成是城市更新的全部，这也是误区。城市更新并非社区更新，城市范围内的所有空间类型都要被更新。

现在一些有专业背景的投资商、物业和商业运营商、责任规划师愿意深入到社区，这毫无疑问是好事，但城市更新并非仅止于此。与社区级别的更新相比，城市更新范围更广、时间更长，是整个城市范围内的议题，不应忽视教育空间、医疗空间、工厂、绿色空间、公共场馆、商业、交通等空间类型的更新。

单个城市更新项目的更新时间有长有短，小尺度的更新时间会短一些，大尺度的更新周期会长一些。但整体而言，它是一个持续不断、生生不息的过程，即便是已经完成当前阶段的更新，在三年五年之后还需要继续更新。城市更新是有机更新，它的特点就是只要城市存在，就需要持续不断的更新、升级。

部参与者认为一个更新项目完成之后就可以高枕无忧，感觉此地“完成”更新。但需要注意的是，更新不可能被“完成”，只有项目才可能被“完成”。如前文所述，更新就表明其持续不断性，并且是螺旋递进的过程。

因为我国国情，开发商在当前的城市更新中扮演了非常重要的角色，但普遍（特别是中小城市）存在的情况是，借城市更新的名号，背地里依然沿袭传统的地产开发盈利模式，特别是对原有的超额利润模式流连不已。

但从国际经验看，城市发展是一种公共利益的体现，需要强调公共权利的平衡。城市更新中的开发主体特别是开发商若从某地块中获取超额利润，实际上意味着剥夺了其他地块的发展权利。例如某地块容积率、建筑强度高，势必会使得周边地块日照、开发强度受到影响。这种超额利润的危害在于，开发主体对地块的产出期望值过高，反过来会导致城市发展的制度设计始终具有增量时代特色，而不是主动面向存量时代的制度创新。