城市更新是对建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，对实现城市高质量发展与高品质生活意义重大。我国城市建设与发展已经从过去注重外延规模扩张，进入到必须注重城市更新和内涵发展的阶段。《2016国土资源公报》数据显示，我国建设用地开发进入存量时代，城市更新正成为我国城市建设和发展的主要模式。
近日国务院常务会议透露，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍。根据住房和城乡建设部2019年披露的数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户。在当前中国城市老旧小区改造全面推开之际，改造如何从城市更新到城市有机更新？依托类似CBD的龙头项目赋能引领、用好市场力量和社会资本是关键。
城市更新的理念自第二次世界大战之后，城市更新的理念经历了形体主义（贫民窟清理）、企业主义、人本主义、可持续发展的变化。20世纪90年代后，可持续发展理念被普遍应用于西方城市更新，而我国学者吴良镛也在1990年代初提出了有机更新的理念，要求在可持续发展的基础上探求城市的更新发展。
新世纪以来，杭州在城市有机更新方面做了很多成功的实践探索。相较于传统的以经济增长为导向，以物质环境更新为主要模式的旧城改造，城市有机更新突出物质形态的更新与城市肌理的延续、保护，追求经济复兴、社会融合、环境优化等多目标协调的可持续发展。
传统中央商务区（CBD）的定义起始于对城市客观空间结构形态的研究，含义较广，大致等同城市中心区。而在现代多元化城市发展态势中，伴随着原有城市中心区区位的分化或脱离，CBD演化为两种具体的类型：一是以商务办公区为特征的CBD,如纽约曼哈顿、上海陆家嘴；二是在原有中心区的商业中心基础上发展起来，具有混合中心的特点，但已或正向商务设施主导功能方向转变，如南京新街口商务中心。随着建筑物理功能衰退、配套设施的落伍以及新CBD的崛起，原有的CBD逐步走向衰败。如广州越秀区的传统CBD在天河北CBD崛起后迅速衰落，而随着珠江新城的建设与发展，天河北CBD也步入了越秀区CBD的后尘。对走向衰败的CBD实施有机更新是唤醒我国城市再生的有效途径,伦敦码头区、曼哈顿CDB等众多国际中央商务区有机更新的成功实践为我国实施CBD的有机更新提供了经验借鉴。
伦敦码头区，位于英国伦敦东区泰晤士河两岸的码头地区，曾经是世界上最繁忙的港口，总面积达20万平方公里。自二十世纪70年代以来，由于物流革命的影响，英国制造业和运输业衰落，失业率攀升，大量住宅被废弃，该地区不可避免地走向衰败。1981年后，英国政府牵头成立了伦敦码头区开发公司（LDDC），对该区域进行了长达17年的改造重建工作，使该地区的经济得以复苏，并将其打造成为了世界级金融中心——金丝雀码头。
1.着重改善区域公共设施与环境
在改造方案规划前期，LDDC意识到伦敦码头的优越地理位置所带来的巨大潜力以及其废弃厂房建筑空地的价值，并据此对改造资金进行了合理分配，将57%的改造资金用于交通道路设施的建设与社区设施的改善，7%的改造资金用于土地清理与环境改善。
LDDC采用公共设施修缮、清理泰晤士河等方法对码头环境进行改善，以此吸引投资者和居民的回流。同时，LDDC注重社区活力的打造，将占总预算７％的资金投入到了社区的公共设施建设和公共活动打造中，其中教育设施与健康中心等其他社区活动设施的建设各占据了建设资金的一半。
2.合理发挥公共资金的杠杆作用
LDDC利用公共资金作为杠杆，将土地以比市场平均水平低的价格出让给开发商，成功地吸引了私人投资。1980年代，英国经济开始回暖，伦敦码头区土地的商用价值大大提升，LDDC从土地增值中获得了巨大利益，土地价格从1981年的8万英镑/英亩(约合19.8万英镑/公顷)上涨到1988年的400万英镑/英亩。
通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发，到1991年3月，LDDC已经购买了2109英亩土地，占伦敦码头区总面积的40%，其中483英亩用于基础设施，1225英亩出售给私营部门用于开发。1981-1987年，LDDC共投入公共资金3.8亿英镑，吸引了20亿英镑的私人投资。
3.重视历史元素的保护与适应性再利用
伦敦码头区大部分陈旧的仓库和码头都被拆除，少量仓库被改建为住宅。但船坞的沟渠和水面几乎都得到了保留，被作为游艇及水上体育中心来使用。
此外，LDDC还对伦敦烟草码头等具有历史保护意义的旧建筑进行了适应性开发再利用。伦敦烟草码头是建于十七世纪的烟草与酒类的仓库和出品装卸区，LDDC对其进行了功能性改造，将原先的仓储功能改为大型商业批发中心，而其原有的建筑风格得以完整保留。
曼哈顿是美国纽约市5个行政区之中人口最稠密的一个，也是最小的一个行政区。它是纽约市中央商务区所在地，世界上摩天大楼最集中的地区，汇集了世界500强中绝大部分公司的总部，也是联合国总部的所在地，被誉为美国的经济和文化中心。
1.通过地域扩张分担中心区压力
面对不断上升的商务地产需求和曼哈顿CBD有限的地域面积之间的矛盾，纽约规划部门对曼哈顿CBD及其周边区域再次进行开发规划，在曼哈顿中城和下城的传统边界开发规划了布鲁克林下城区、长岛市和远西三个新的CBD分区。同时，曼哈顿还建设了一些比CBD规模更小的附属商务区（Ancillary Business District，简称ABD）。ABD虽然不可能同长岛等三个新的CBD分区一样得到大规模的发展，但每个ABD都将为商务办公及活动提供一定数量的场地和空间。
2.完善配套设施缓解“空洞化”
华尔街建设初期，建造了大量的写字楼和少数高级公寓，这些大楼主要用于办公，不适宜宾馆、购物和居住之用。而商务活动抬高了地价，随着摩天大楼的崛起，该地区的文化娱乐业、餐饮业和零售业等其它商业逐渐衰败。为了解决曼哈顿老城功能单一的问题，纽约市政府采取了一系列措施，如：加强配套设施建设，进一步开发完善与商业中心、文化设施、滨水休闲区、公共空间等相关设施和服务，创造由就业人员、旅行者、居民等多样化人群构成的“24小时社区”；扩大住房建设，鼓励提高住宅市场化程度，增加对中等收入的中低层住宅供给；保护和改善已有的经济性住房等。
3.多途径开发利用地下空间
曼哈顿CBD由于高层建筑过于密集，用地极为紧张。针对这一问题政府加强了地下空间的开发利用：一是加强建筑物间的立体开发，曼哈顿高层建筑地下室由建筑物间的地下空间连成一片，成为整个建筑群的组成部分，设置地下停车场、商场、地下通道、游乐设施，组成大面积的地下综合体；二是加强地铁与著名建筑地下综合体相连，政府规划时将地铁与联合国大厦、曼哈顿银行大厦、洛克菲勒大楼等著名建筑的地下综合体相连；三是注重地下步行系统的建设，通过地下通道把地铁车站与大型公共活动中心连接起来，四通八达的地下步行系统，很好解决了人、车分流的问题，缩短了地铁与公共汽车的换乘距离。如典型的洛克菲勒中心地下步行系统，在10个街区范围内，将主要的大型公共建筑在地下连接起来。
1.保护和适应性再利用当地的历史与文化元素
余秋雨说：“一座城市既然有了历史的光辉，就不必再用灯光来制造明亮。”一个发展繁荣的商圈和建筑群往往与历史记忆相关联，这些文物建筑承载着更多独特的价值，它与当地居民的生活密切相关，是市民骨子里认可的情感寄托。这些历史记忆能够反映出某一时代的生活状况和文化发展。
在对中央商务局进行有机更新中，应赋予这些历史建筑新的时代功能，将这种特有的历史记忆用现代城市规划的手段去延续它，把它们纳为自己发展的一个优势。
2.重视物理空间的横向拓展与立体化的均衡发展
曼哈顿为改善用地紧张问题，采取了建设附属商务区和开发地下空间的双重措施。上世纪60年代以来，欧美许多大城市采取建设副中心方式来优化城市空间布局，有效分散了原有中央商务区的部分功能，缓解中心区由于功能过于集中产生的交通、人口压力。
随着紧凑型城市建设理念的推广，地下空间开发成为众多中央商务区解决土地稀缺问题的有效途径。合理利用地下空间不仅扩大了商务中心区的空间容量，还能缓解地上交通设施的压力，并增强片区商业的活力，逐步形成地下、地面和上部空间协调发展的城市空间结构。
3.以交通设施的改善驱动配套设施与环境的提升
二十20世纪八十80年代到九十90年代初，伦敦码头区在轻轨建设上共投资7700英镑。便利的交通加上优惠政策以及当时开发限制所带来的土地稀有性，吸引了大量金融项目落户于该地区。曼哈顿CBD的更新中也同样重视地下空间交通系统的建设。
由于中央商务区具有人员流动性大的显著特征，打造高效、便捷的交通体系是提升中央商务区环境与整体使用感的核心保障，也是带动其他公共设施完善的核心动力。
4.利用公共资金的杠杆作用推动项目的市场化运作
大萧条时期，伦敦失业率和人口流失数量达到当时最高峰。撒切尔夫人执政以后，为刺激经济增长，政府开始转变为自由市场政策。1981-1991期间，政府公投金额约为10亿英镑，私人投资则高达100亿英镑，在后期开发中，私有资本的占比进一步扩大。
在城市有机更新成为时代重大命题的背景下，各国面临共同的使命：以CBD设施更新和功能升级为引领，赋能若干城市公共服务综合体，通过实施城市老旧小区改造，使城市焕发生机活力，防止老城衰败。而基础设施的改善和公共资金在建设前期的投入，是吸引社会资本进入更新项目的关键要素。
