第一阶段：生产聚集

由于资金、建设和管理经验等缺乏，大部分的产业园区都存在基础建设落后和不完善等问题，仅通过廉价的土地、劳动力成本和国家优惠政策吸引产业入驻产业园区，成为发展劳动密集型产业的特定区域，单某种程度上来说，只能算是生产聚集地。

第二阶段：产业主导

有了生产的集聚，随之而来的是产业园区和人的生活有一定的结合，随着中国对外开放和引进外资的风潮涌起，产业园区依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式。

开发区规模不断扩大也从另一方面刺激产业园区向新城快速发展转型，但由于此时产业园区仍以产业建设为主，大部分都是外来务工人员，产业园区的交通和对外的联系都紧密，和城市之间的来往还是不紧密。

第三阶段：产业完善

这一阶段，虽然产业园区仍然比较关注产业发展，产业的完善也伴随着园区功能的不断完善，产业园区配套也相应的满足企业到就业人员生活娱乐配套设施需要，依赖城市中心附近的需求有一定增加。

第四阶段：产城融合

国家对产业园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发区数量进行适度控制。产业园区开发过程中更注重新兴产业，强化产业园区创新及转化功能。产业新城则是产业园区的高级形态，更注重产业与城市的并行发展，以实现产城融合的一体化发展。

跟“城市变迁”“人类文明史”发展过程一样，乍一看很简单，但事实融合的过程至少需要十年、二十年、甚至更久。那到底什么是产、什么是城、吸引怎么样的人来？大多数的产业园区还只是停留在概念上；

另外，规划上没有留足对应城市功能和产业升级需求，运营方面没有一定的定力和决心，这就造成了企业很难有所谓的标杆项目。

案例：某一产业园区被提及最多的产城融合典范，是中国和新加坡两国政府间重要的国际合作项目。纵观过去二十多年产城融合的发展历程，多数人可能会为她贴上“得天独厚”“天时地利人和”“幸运儿”等标签，甚至觉得有些“运气”成分在，但她的成功绝非偶然。

从发展理念上来说，大部分园区都采用“产业主导”的开发模式，而它从一开始就放弃了单一发展产业的模式，奉行产业发展与城镇建设同步的现代化发展理念。

按需求可持续开发，有效地避免了产业园区发展过程中分散、重复、低水平开发的现象，为园区的长远发展奠定了基础，确保持续、健康、高速度、高水平地发展，最终成为现代化新城区。

在建设之初规划方面就充分借鉴了新加坡成熟的城市规划理念，并将它引入产业园区，结合当地地形地貌特征，共同勾勒了国际化、现代化、园林化的新城区框架。

目前其他开发区建设规划往往忽视产业发展与城市功能的协同，普遍存在“重产业轻城市”的问题，以产业需求确定空间资源配置，导致产业布局与城市发展需求不匹配，产业空间与城市空间分割、离散甚至相冲突不同。

与此同时抓住全球跨国公司产业转移的重要契机，有效地贯彻了产业链、上下游配套和招商选商的发展理念。

从中新合作区直接延伸到区外的三个镇，通过规划引领配套协同发展，按照跨国公司的项目规模等级，设定相应的进入核心区的投资门槛，没有达到投资密度标准的配套企业进入周围乡镇，这些发展理念在当时却是十分难能可贵，这也为产业园区品质产业企业的确立奠定了极为重要的发展基础。

其次，在产业发展的动态更新与结构方面，及时根据国家新兴产业发展规划，优化调整产业结构与发展层次，提高与产业园区城市功能和品质提升相匹配的产业。而且大部分的产业园缺乏城市功能的匹配和提升，使得陷入“空转”和“孤岛”困境的主要原因。