三、绿地长岛项目概况
长岛位于我国的第三大岛——崇明岛西北部，是长江入海口北支、崇明岛北侧泥沙长期淤积成孤岛，后经吹填形成的一块狭长形的独立小岛（图6）。虽地理区划位于崇明岛，但行政区划为江苏省南通市启东、海门两市。绿地长岛项目是由绿地集团打造的一座集生态、旅游、度假、康养、休闲于一体的城市级文旅大盘。
图6 长岛区位图
长岛项目东西全长17.5km，南北平均宽约0.9km（图7），总占地面积约 15.4k㎡，总规划面积约15.67k㎡；其中，建设用地面积约8k㎡，容积率总体控制在 1.0～1.2之间，总建筑面积预计超1200万㎡，总投入超 1 200 亿元，开发周期为10～15年。项目南临崇明岛，北临长江，作为启东、海门乃至南通对接上海大都市圈的最前沿阵地，且毗邻上海自贸区，具有桥头堡的战略地位。未来随着上海轨交1号线和9号线延伸至崇明岛后，将大大缩短本项目与上海市中心的出行时间，融入上海1h轨道交通圈指日可待。
图7 长岛尺寸图
四、长岛项目 SWOT 分析
（一）优势分析
1、绿地集团具有非常好的知名度和品牌影响力。公司建立并制定了从产品策划、规划设计、工程施工、成本控制、物业管理等生产及服务链上的战略合作伙伴集群和科学的流程与标准。
2、长岛位于长三角北入海口，背依世界级生态岛崇明岛，具有得天独厚的位置优势，使得长岛能够在长三角这一高度发达的都市圈内，主打都市生活稀缺的生态旅游的地产业态。
3、长岛对17.5km 的江岸线景观拥有绝对的控制优势，在开发过程中，只要充分利用地缘条件、环境优势等有利因素因地制宜，可有效避免产品同质化竞争。
（二）劣势分析
1、长岛的形态呈现出东西跨度过于狭长，而南北纵向明显偏窄，给规划设计造成较大考验。
2、长岛土地一部分属于新吹填工程，土质碱性成分较大，绿化种植及地基处理将导致成本明显增加。
3、因开发周期较长，原始市政及公共配套缺失，对开发品质呈现有较高的要求。同时，长岛项目作为绿地集团的第一个超级大盘项目，还需进一步探索，才可形成文旅大盘项目的核心竞争力。
（三）机会分析
1、长岛位于长江三角洲城市群，人口稠密、经济体量大且增速快、旅游产业发达、旅游配套设施成熟、游客资源丰富，可以确保人口的持续导入。
2、崇明岛有4%是划分在江苏的启东市和海门市，不受上海限购政策影响，长岛即位居于此范围内。
3、长岛规模体量大，可以从自身出发建设完善的系统性配套体系，也可以导入匹配的具有互补性的生态产业。北沿江高铁、轨交崇明线的建设将进一步缩短上海至崇明岛的通勤时间，交通的便利将为长岛打开更丰富的客群资源。
（四）受限分析
1、项目开发初期，进岛交通不便，从上海市中心到长岛近2h车程，对于客户的旅途舒适感影响明显。
2、启东市相继出台限价、限售政策，市场政策风险走势难以预测。
3、崇明世界生态岛规划建设方案出台受时间限制，会影响到长岛开发节奏。
4、市政配套接入负荷需求高于原行政属地供给能力，两岸三地政府关系协调推进较复杂。
五、长岛项目规划定位
（一）规划定位框架
长岛的前期规划定位应重点关注3个要点，即：客户与产品的广度、多维度的配套体系和规划的动态调整。首先，大盘的开发体量和周期决定了客户基数大、年龄区间跨度大、置业目的多样化等客群特征，所以产品业态须满足客户的全方位需求，同时打造满足“吃住行游购娱”的全方位配套体系，兼具目的性到达的引流配套和具有核心特色的产业配套。其次，大盘项目开发周期长，土地多为分批分期获取，同时市场需求瞬息万变，项目规划必须不断进行修正调整，迭代优化。长岛项目从最初的“一轴、四核、双心、五组团”的概念规划，逐渐形成“文旅+养老”双引擎亲民型度假型楼盘。
根据长岛东西长、南北窄的带状分布，按照行政区划及体量比例，纵向规划为4个区，以生态为核心开发理念，匹配不同的主题产业、开发内容和形式。未来，长岛整岛将形成“一轴、三带、四片区、多节点”功能结构（图8）：①一轴，即一号公路，为全岛主要功能轴线；②三带，即滨河综合活力带、生态游憩景观带、滨江慢行休闲带；③四片区，即四大主题功能片区；④多节点，指社交度假、休闲娱乐、运动康体、游憩观赏。
图8 长岛功能结构规划布局图
（二）功能片区规划
根据上述规划定位框架，长岛分为A、B、C、D四大主题片区，其中，A区为商务精英区，B区为时尚度假区，C区为中央公园区，D区为湿地公园区（图9）。
图9 长岛主题片区划分图
1、B 区
从 2014 年至今，经过绿地集团5年的持续开发，B区已基本建成，业态类型包括高层公寓、多层洋房、临水别墅等，聚集了丰富的高端娱乐配套、生活配套、商业配套服务于整岛。配套涵盖学校、医院、幼儿园等生活配套，导入常驻人口；梦幻岛、骑士公园、游艇俱乐部、高尔夫学院等游乐设施，吸引客户来访；欧洲风情街、高尔夫会所等，提供休闲、购物、餐饮场所；艾美酒店、温泉酒店等，对住宿、康养需求进行配置；此外，还设有大型会议中心等文化配套（图10）。
图10 长岛B区配套体系规划图
2、C区及A/D区远期规划
C区规划为长岛的形象片区，意在重点打造中央公园和城市中心。其中，中央公园设计空间灵活多变，可以在不同的季节承办多种大型活动和聚会。C区的开发是建立在B区成功开发的经验基础之上，从配套和产品类型上已经做了全面优化升级。
A区为商务精英区，将打造金融商务精英的私属高端生活区，引入游艇码头和私密体育公园，满足高端人群的度假体验。设计上把主要商业和文化功能集中在滨水区的周围，通过绿色景观廊道，既打通了南北主要景观，又有效地将商业、文化等多种功能和空间整合到一起。
D区为湿地公园区，创造兼具生态和休憩功能的湿地公园，配置丰富的湿地及步道系统、连贯的开放空间，并配备体验式旅游度假项目。
六、结语
综上所述，本文的主要目标是研究文旅地产的规划类型和开发策略。
1、文旅地产的规划类型主要包括主题乐园型、景点依托型、文旅小镇型、度假酒店型等。根据盈利模式中旅游及地产两种业态收入主次关系的不同，其开发策略可分为旅游营收主导、地产销售主导、旅游及地产双极驱动。
2、大盘项目应注重前期规划定位，包括关注客户与产品的广度、多维度的配套体系和规划的动态调整等要点。
3、结合绿地长岛项目，在分析总结了远郊文旅大盘项目内部的优势和劣势、外部的机遇和挑战的基础上，将项目定位为休闲、旅游、度假、娱乐、养老、养生、生态为主题的文旅大盘，规划设计分为商务精英区、时尚度假区、中央公园区、湿地公园区4大片区，最终形成“一轴、三带、四片区、节点”的功能结构。
